Sabine Jochum Immobilien
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Sabine Jochum Immobilien
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Untervermietung muss vom Vermieter genehmigt sein

Die Zustimmung des Vermieters ist schriftlich einzuholen. Dabei ist ihm der Name des Untermieters mitzuteilen.

Handelt es sich um die Vermietung der kompletten Wohnung, darf der Mieter sie höchstens für 6 Wochen  im Jahr an Dritte vermieten. Tipp: ein Zimmer der Wohnung muss vom Mieter genutzt werden (sein Hausrat befindet sich dort).

Stellt der Mieter jedoch regelmäßig seine Wohnung für Touristen kostenpflichtig zur Verfügung, handelt es sich sogar um eine Ordnungswidrigkeit aufgrund der Zweckentfremdung von Wohnraum. In manchen Städten werden bis zu 50.000 € fällig, aber auch eine Abmahnung bzw. fristlose Kündigung durch den Vermieter ist möglich.


Verwendung der Kaution

Laut BGH Urteil dürfen Vermieter die Kaution nicht für Forderungen verwenden, die sich auf wiederkehrende Leistungen beziehen.

Das betrifft Betriebskostennachzahlungen oder Zinsansprüche.


Auswirkungen der EU – Wohnimmobilienkreditrichtlinie v. 21.03.2016

Diese neue Richtlinie zur Kreditvergabe für Wohnimmobilien beinhaltet u.a. folgende relevante Punkte:

  • die Banken müssen nachweisen, dass gründliche Recherchen zur Bonität der Kunden geführt wurden und sie in der finanziellen Lage sind, auch bei starker Anhebung der Zinsen den Kredit zurück zahlen zu können
  • die Banken dürfen nicht mehr ohne Weiteres im Kundengespräch Aufschübe oder ratenfreie Perioden vereinbaren
  • die Einkommenssituation des Krediterwerbers steht im Vordergrund und nicht die Besicherung durch die Immobilie, der Wert der Immobilie ist damit nicht mehr ausschlaggebend für die Kreditvergabe
  • Nachweis von fachkundigen und glaubwürdigen Beleihungswertgutachten, so dass bei der Beleihung noch genügend Spielraum in Relation zum Verkehrswert besteht
  • Bürgschaften / Verpfändungen innerhalb der Familie darf keine allzu große Relevanz mehr haben
  • um Altersarmut zu verhindern, müssen Immobiliendarlehen  spätestens bei Rentenbeginn getilgt sein bzw. es muss nachgewiesen werden, dass die Belastung im Rentenalter bezahlbar bleibt.

Folgen u.a.:

  • verringerte Kreditvergaben (es gibt bereits Schätzungen, die  von einer 25 – 50%-igen Reduzierung ausgehen)
  • Banken werden auf Berufsunfähigkeitsversicherungen der Kreditnehmer drängen
  • Erhöhung der monatlichen Tilgungsraten
  • bei der Kreditberechnung werden für eine 4-köpfige Familie Lebenshaltungskosten von ca. 1500 € veranschlagt
  • die neue EU-Richtlinie greift auch bei bereits bestehenden Immobilienkrediten, wenn der Kreditnehmer keine Prolongierung mit seiner Privatbank vereinbart hat
  • Verlierer sind vor allem Selbstständige, Rentner, Interessenten mit schwer vorhersehbaren Einkünften ( Ausfälle durch Kindererziehungszeiten, befristete Arbeitsverträge)

 


Anforderungen an Betriebskostenabrechnungen werden gesenkt (BGH VIII zR 93/15 v. 9.2.2016)

Damit hat der BGH ein vermieterfreundliches Urteil gesprochen.
Einzelne Rechenschritte zur Ermittlung der umlagefähigen Gesamtkosten brauchen nicht mehr bei der Abrechnung angegeben zu werden.
Es reicht aus, wenn als Gesamtkosten bei den jeweiligen Betriebskostenarten die Summe der Kosten angegeben wird.

Für Mieter bedeutet das jedoch, die jährlichen Abrechnungen schwieriger prüfen zu können. Sie erlangen nur vor Ort beim Vermieter Einsicht in die Abrechnungsunterlagen.


Ende der Zehn-Prozent-Regel? (BGH VIII ZR 266/14 v. Nov.2015)

Was bedeutet das Signal der Richter von der bisherigen Praxis abzuweichen? Es wird u.a. argumentiert mit der Vergleichbarkeit der gezahlten Miete mit der so genannten „ortsüblichen Miete“. Ein solcher Vergleich sei nur anhand objektiver Kriterien vernünftig zu bewerkstelligen – was dafür spreche, immer die tatsächliche Größe einer Wohnung zur Berechnung der „ortsüblichen Miete“ heranzuziehen. Diese Vergleichsmiete regelt beispielsweise die Obergrenze, bis zu der ein Vermieter die Miete erhöhen kann. Das würde dann aber das Ende der Zehn-Prozent-Regel bedeuten – mit den entsprechenden Folgen für Mieter und Vermieter. Denn dann würde sich für beide Parteien das penible Nachmessen der Wohnfläche unter Umständen schon bei wenigen Quadratmetern Abweichung lohnen.

Grundlage beim Vermessen der Wohnungsfläche

Grundlage beim Vermessen der Wohnungsfläche
Anrechnung bei der Fläche
Deckenhöhe < 1 Meter 0
Deckenhöhe 1 – 2 Meter 50 Prozent
Deckenhöhe > 2 Meter 100 Prozent
Terasse und Balkon 25 Prozent

Jetzt ist der Gesetzgeber gefragt, ob im Frühjahr eine Regelung für Klarheit sorgen wird.